3-1. 相続不動産の探し方

ここでは相続不動産の探し方について見ていきましょう。

いくつかの方法がありますので、できる限り多くの方法を試していただき、相続不動産を漏らさない(見落とさない)ようにしましょう。

相続不動産の探索方法

相続不動産の探索方法は概ね次のとおりです。

• 権利証の確認
• 固定資産税納税通知書の確認
• 固定資産評価証明書の取得・課税台帳の閲覧

権利証の確認

権利証とは、不動産の所有者であることを証明するために法務局が発行した書類です。正式名称は「登記済証」と言います。権利証、テレビドラマなどでたまに聞きますよね。

平成17年くらいから制度が変わり、人によっては「登記識別情報通知」という書類を持っている場合がありますが、効用は権利証と全く変わりません。

この権利証・登記識別情報通知を見ると、その人の持っている不動産が記載されており、そこから相続不動産の登記簿を探すことができます。

注意しなければならないのは、権利証が手元に残っていたとしても、現在もその不動産の所有者であるとは限らないこと。

遠い昔に売却して所有権が移転しているにもかかわらず、権利証を後生大事に保管していた、というのはよくある話です。

権利証を発見したら、そこに記載されている不動産の登記簿謄本を取得してみてください。

固定資産税納税通知書の確認

固定資産税納税通知書とは、毎年4～6月くらいに市区町村の役所・役場から郵送されてくる固定資産税の金額の通知書です。

固定資産税納税通知書にはその人の持っている不動産が記載されており、そこから相続不動産の登記簿を探すことができます。

固定資産税は毎年1月1日現在の不動産の所有者に課税されるものなので、今年度の納税通知書に記載されている不動産は相続不動産の可能性が高いです。

注意しなければならないのは、固定資産税納税通知書には記載されない(または納税通知書が送られてこない)不動産が存在すること。

• 非課税の不動産(公衆用道路など）
• 固定資産評価額が低すぎて固定資産税が免除されている不動産(古い物置小屋や納屋、狭小な土地など)
• 不動産を所有しているにもかかわらず納税義務者が異なる不動産(マンションの管理組合法人がまとめて納税している共用の集会所など)

上記は納税通知書に記載されない(または納税通知書が送られてこない)場合がありますので要注意です。

このことを知らないと、例えば「実は家の前の私道を近隣住民で持ち合っていたのに相続登記をし忘れてしまった」というような悲劇が起きます。

固定資産評価証明書の取得・課税台帳の閲覧

もともと手元にある書類を元に相続不動産を探す方法の他、相続開始後に市区町村の役所・役場で固定資産評価証明書を取得したり課税台帳を閲覧することによって相続不動産を探す方法があります。

固定資産評価証明書

固定資産評価証明書(以下、評価証明書といいます)は、市区町村の役所・役場が発行する不動産の評価額を証明する書類です。

窓口で発行してもらう方法と郵送で発行してもらう方法があります。

詳しくは各役所のホームページをご覧いただくか電話でお問い合わせください。

なお、評価証明書は登記申請の際の添付書類となりますので、ぜひ取得しましょう。

評価証明書を取得する場合の注意点は以下のとおりです。

不動産の所在地の役所・役場でしか取得できない

評価証明書は、不動産が存在する市区町村の役所・役場でしか取得できませんので、多数の市区町村に不動産が点在していると集めるのが大変です。

評価証明書の取得に死去後の戸籍謄本などが必要

本来、評価証明書は所有者本人か本人から委任された人でないと取得できないものです。

本人の死去後はその相続人も取得することができますが、自分が相続人であることを証明するため、所有者本人が死去したことが分かる戸籍や申請者が相続人であることが分かる戸籍などが必要となります。⇒戸籍の取得方法を調べる

所有するすべての不動産の評価証明書を漏れなく発行してもらう

故人の所有していた不動産の評価証明書を漏れなく発行してもらいましょう。

「故人の所有不動産“全部”の評価証明書を1通ずつ発行してください。」とお願いしてみてください。

非課税の不動産の評価証明書も必ず発行してもらう

公衆用道路などの非課税の不動産の評価証明書も必ず発行してもらいましょう。

非課税の不動産でも相続対象であることに変わりはないので、不動産を把握しておく必要があります。

また、固定資産税が非課税の不動産でも、登記申請の際に納める税金である登録免許税は等しく課税されます。

ちなみに、非課税の不動産の評価証明書を発行してもらう際には、公衆用道路の場合は「近傍宅地価格」を、その他の非課税の不動産の場合は「類似価格」を、それぞれ備考欄に載せてもらうようにしましょう。登録免許税の計算のときに必要となります。

課税台帳の閲覧

課税台帳とは、市区町村の役所・役場が固定資産税納税通知書を発送したり固定資産評価証明書を発行する元となる管理台帳です。

課税台帳は不動産の所有者の名前や住所と紐付けられているため、別名「名寄せ帳」とも呼ばれています。

この課税台帳を閲覧すること(以下、名寄せといいます)によって故人の所有していた不動産を特定することができます。

名寄せのために必要な書類は評価証明書の取得と変わりません。

なお、閲覧と銘打っていますが、実際は台帳のデータを印刷したわら半紙(上質でない紙)で受け取ることができますのでご心配なく。

相続不動産の特定のためだけでしたら名寄せの方が評価証明書を取得するより費用が安く済みますが、名寄せは証明書ではないため、原則として登記申請の添付書類には使用できません。

法務局によっては評価証明書の提出に代えて名寄せでも良いと言ってくれる場合があるので、少しでも費用を安く済ませたいときは事前に相談してみてください。

住所から不動産を探せないの？と考えた方

故人の住所から相続不動産を探せないの？と考えた方、鋭いです。

生前お住まいになっていた家が持ち家の場合、その土地や建物は本人の所有である可能性が高いです。

しかしながら、住所から不動産を探すには手間が掛かるのであまりお勧めはしません。

その理由は「住居表示」と「登記地番」の違いにあります。

住居表示とは、個人や会社が住所を定める際に割り振られる番号のことです。

住所を定める際、東京都千代田区九段南1丁目1番15号のように「〇番〇号」と住所を定めなければならない地域があります。これを住居表示実施地区といい、各市区町村で順次実施されています。

対して、不動産登記簿の地番や家屋番号(以下、登記地番といいます)は、法務局が従来から管理する通し番号ですから、住居表示とは基本的に一致しません。

それを調べるためには住居表示と登記地番の対応図(いわゆるブルーマップ)を確認する必要があります。

住居表示が未実施の地域は新潟県新潟市中央区西大畑町5191番地のように「〇番地〇」と住所を定めることになっています。

住居表示未実施の地域では住所と登記地番が一致する場合が多いですが、土地の数(筆数)が2つ以上の場合に住所で使われていない不動産を見逃す可能性もあります。

そんな調べ方も有るんだなぁくらいに思ってもらえればいいと思います。

次は登記簿謄本(登記事項証明書)の取得方法について見ていきましょう。

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