6-6. 相続登記申請書 | 遺言書がある場合

ここでは遺言書で取得者が決められていた場合の登記申請書類の作成について見ていきましょう。

相続人に対する遺言か相続人以外の人に対する遺言かにより申請書の記載や添付書類が全くの別物になるため、場面を分けて解説していきます。

相続人に対する遺言の場合

登記申請書記載例

法律学上の難しい話はさておき、相続人に対して「相続人のうち誰々にこの不動産を相続させる」という趣旨の遺言は、相続の一態様とされています。

したがって、この場合の登記申請書の記載例は以下のようになります。各項目をクリックすると該当箇所にジャンプします。

※登記申請書類の組み方については、別ページで解説しています。⇒登記申請書類の組み方

相続関係(前提)

亡くなったのは甲田Ａ男さん。

Ａ男さんには、配偶者の甲田Ｂ子さんと長男の甲田Ｃ助さん、長女の乙成Ｄ美さんがおり、皆さん単純承認しています。

今回、「甲田Ｂ子にすべての財産を相続する。」旨の遺言が見つかり、甲田Ｂ子さんが相続不動産の取得者となりました、というシチュエーションです。

登記申請書

上記の登記申請書の各項目について解説していきます。

登記の目的

単独で所有している不動産を移転する場合は「所有権移転」と記載します。

なお、共有持分を移転する場合は「〇〇持分全部移転」と記載します。〇〇は被相続人の氏名です。⇒不動産の共有持分を相続したとき

原因

登記原因とその日付を記載します。遺言により相続開始のときから不動産の取得者が決まっていますので、登記原因は「相続」、日付は被相続人の死去の日を和暦で記載します。

申請人

「相続人」として遺言によって相続不動産を取得した方の住所と氏名を記載します。

住所と氏名は住民票通りに記載しましょう。ただし、「〇丁目」の〇は漢数字で表記してください。

取得者が2名以上いるときは、それぞれの持分もお忘れなく。

申請人自身で登記申請を行う場合は、申請人が自分の名前の横に押印します。

なお、印鑑は認印で構いませんが、登記完了後に窓口で書類を受けとる際に同じ印鑑が必要になりますのでご注意ください。

代理人が登記申請を行う際の記載方法はこちら。⇒代理人が登記申請する場合

添付書類

添付書類の内訳は以下のとおりです。

登記原因証明情報

遺言によって相続不動産の取得者が決められていた場合の登記には、登記原因証明情報として以下の書類が必要です。

(1)被相続人の住民票除票または戸籍の附票

登記簿上の所有者と被相続人が同一人であることを証明するために、被相続人の住民票除票または戸籍の附票を提出します。住民票除票・戸籍の附票のどちらも、本籍が記載されたものを取得しましょう。⇒必要な住民票、必要な戸籍の附票

(2)被相続人の死去の記載のある戸籍謄本

遺言は遺言者の死去のときに効力が生じるため、被相続人が死去したことを証明する戸籍を提出する必要があります。

(3)不動産の取得者(申請人)の最新の戸籍謄本

不動産を取得する方(申請人)の最新の戸籍謄本を提出します。被相続人の死去の後に取得した戸籍が必要です。

(4)不動産の取得者(申請人)が相続人であることを証明する戸籍謄本

不動産の取得者(申請人)が遺言者の相続人の立場であることを証明するため、該当の戸籍を提出します。必要な戸籍は相続人の立場により異なります。ポイントは、相続人全員を証明する必要がない点です。

なお、上記(2)(3)を含め、重複する戸籍は1通で足ります。

【申請人が配偶者の場合】

申請人が被相続人の配偶者の場合は、被相続人の最終の戸籍に一緒に記載されているのでそれで足ります。

【申請人が被相続人の子の場合】

申請人が被相続人の未婚の子の場合は、被相続人の最終の戸籍に一緒に記載されているのでそれで足ります。

対して、既婚や分籍など被相続人の戸籍から抜けている場合は、同じ戸籍に入っていた(＝親子関係が分かる)戸籍が別途必要となります。

【申請人が被相続人の孫の場合】

申請人が被相続人の孫の場合、つまり代襲相続が発生している場合は、被代襲者(被相続人の子)が先に死去していることを証明するために、次の戸籍が必要です。

• 被相続人と被代襲者の親子関係が分かる戸籍
• 被代襲者の死去の記載のある最後の戸籍
• 被代襲者と代襲相続人(被相続人の孫)の親子関係の分かる戸籍

【申請人が被相続人の直系尊属の場合】

申請人が被相続人の父母や祖父母などの直系尊属の場合は、先順位の相続人(子や代襲相続人たる孫など)がいないことを証明するために、次の戸籍が必要です。

• 被相続人の死去から出生まで遡る戸籍
• 被相続人の子で死去した方がいる場合、その子の死去から出生まで遡る戸籍
• 申請人が祖父母の場合、父母の死去の記載のある戸籍

【申請人が被相続人の兄弟姉妹の場合】

申請人が被相続人の兄や妹などの兄弟姉妹の場合は、先順位の相続人(子や代襲相続人たる孫、父母など)がいないことを証明するために、次の戸籍が必要です。

• 被相続人の死去から出生まで遡る戸籍
• 被相続人の子で死去した方がいる場合、その子の死去から出生まで遡る戸籍
• 父母の死去の記載のある戸籍(場合によっては祖父母の死去の記載のある戸籍も)

【申請人が被相続人の甥・姪の場合】

申請人が被相続人の甥・姪の場合、つまり代襲相続が発生している場合は、①先順位の相続人(子や代襲相続人たる孫、父母など)がいないこと、②被代襲者(被相続人の兄弟姉妹)が先に死去していることを証明するために、次の戸籍が必要です。

• 被相続人の死去から出生まで遡る戸籍
• 被相続人の子で死去した方がいる場合、その子の死去から出生まで遡る戸籍
• 父母の死去の記載のある戸籍(場合によっては祖父母の死去の記載のある戸籍も)
• 被代襲者の死去の記載のある最後の戸籍
• 被代襲者と代襲相続人(被相続人の甥・姪)の親子関係の分かる戸籍

(5)検認済み自筆証書遺言または公正証書遺言

自筆証書遺言の場合は、登記手続きの前に家庭裁判所で遺言書の検認手続きが必要です。⇒遺言書の検認

対して、公正証書遺言の場合は検認手続きは不要です。

住所証明情報

住所証明情報として、不動産を取得する相続人の住民票または戸籍の附票を提出します。

不動産を取得する人と戸籍上の相続人が同一人であることを証明するために、本籍が記載されたものを取得しましょう。⇒必要な住民票、必要な戸籍の附票

評価証明情報

評価証明情報として、固定資産評価証明書などを提出します。

固定資産評価証明書を取得する場合の注意点などはこちらをご覧ください。⇒固定資産評価証明書

登記申請日付・管轄法務局

登記申請する日を記入します。郵送する場合は発送日を記載しておけば問題ないでしょう。

法務局の項目には、不動産所在地を管轄する(登記申請書を提出する)法務局の名前を記載します。⇒法務局の管轄を調べる

課税価格・登録免許税

課税価格には、該当年度(その年の4月1日から翌年3月31日まで)の固定資産評価額の合計金額(1,000円未満の端数切り捨て。合計金額が1,000円に満たないときは1,000円。)を記載します。

例えば、不動産2物件の合計金額が15,000,258円の場合、課税価格は1,500万円です。

なお、固定資産税が非課税(＝固定資産評価額が無い)不動産を登記するときは、公衆用道路の場合は「近傍宅地価格」を、その他の非課税の不動産の場合は「類似価格」を、それぞれ認定してもらう作業が発生します。

非課税の不動産の課税価格の計算方法については、こちらをご覧ください。⇒非課税の不動産の課税価格の計算

登録免許税には、上記により算出した課税価格に一定の税率を掛けて算出した金額(100円未満の端数切り捨て。1,000円に満たないときは1,000円。)を記載します。

相続による所有権移転登記の税率は【0.4％】です。

例えば、課税価格が1,500万円のときの登録免許税は、1,500万円×0.4％＝6万円となります。

なお、時限立法ではありますが、登録免許税の免税が認められる場合があります。詳しくはこちらをご覧ください。⇒相続登記の登録免許税の免税措置

不動産の表示

不動産の表示の項目には、土地であれば「所在・地番・地目・地積」を、一般的な建物であれば「所在・家屋番号・種類・構造・床面積」を、それぞれ登記簿謄本(登記事項証明書)のとおり記載します。⇒登記簿謄本(登記事項証明書)の取得

各不動産の不動産価格は、該当年度の固定資産評価額を記載しましょう。

マンションなどの区分建物の場合は書き方が特殊です。⇒マンションの「不動産の表示」の記載方法

相続人以外の人に対する遺言の場合

登記申請書記載例

遺言者が相続人以外の人に対して不動産を譲り渡す旨の遺言を遺していた場合、相続とは全く別の法律関係となります。

この場合の登記申請書の記載例は以下のとおりです。各項目をクリックすると該当箇所にジャンプします。

※登記申請書類の組み方については、別ページで解説しています。⇒登記申請書類の組み方

相続関係(前提)

亡くなったのは甲田Ａ男さん。

Ａ男さんには、配偶者の甲田Ｂ子さんと長男の甲田Ｃ助さん、長女の乙成Ｄ美さんがおり、皆さん単純承認しています。

今回、「丙Ｅ作に不動産を遺贈する。」旨の遺言が見つかり、相続人ではない丙Ｅ作さんが相続不動産の取得者となりました、というシチュエーションです。

登記申請書

上記の登記申請書の各項目について解説していきます。

登記の目的

単独で所有している不動産を移転する場合は「所有権移転」と記載します。

なお、共有持分を移転する場合は「〇〇持分全部移転」と記載します。〇〇は被相続人の氏名です。⇒不動産の共有持分を相続したとき

原因

登記原因とその日付を記載します。遺贈による所有権移転の場合、登記原因は「遺贈」、日付は遺言者の死去の日を和暦で記載します。

申請人

相続登記と違い、遺贈による所有権移転登記は権利者と義務者が共同で申請しなければいけません。

権利者は、遺言によって相続不動産を取得した方(受遺者)です。

義務者は、遺言によって遺言執行者(遺言の内容を執り行う人)が定められている場合(または家庭裁判所で遺言執行者を選任した場合)は遺言執行者、遺言執行者がいない場合は法定相続人全員です。

権利者・義務者の住所と氏名は住民票や印鑑登録証明書通りに記載しましょう。ただし、「〇丁目」の〇は漢数字で表記してください。

申請人自身で登記申請を行う場合は、権利者は認め印で、義務者はお住まいの市区町村役場で登録した印鑑(いわゆる実印のこと)で、それぞれ自分の名前の横に押印します。登記完了後に窓口で書類を受けとる際に同じ印鑑が必要になりますのでご注意ください。

代理人が登記申請を行う際の記載方法はこちら。⇒代理人が登記申請する場合

なお、上記記載例は法定相続人全員が登記義務者となった場合のものです。遺言執行者が登記申請する場合の記載は以下のとおりとなります。

義務者として遺言者の住所・氏名を記載します。

義務者の記載の下に遺言執行者の住所・氏名・連絡先を記載し、名前の横に実印で押印します。

ただし、遺言執行者の記載は不要とする見解もありますので、詳しくは管轄の法務局にお問い合わせください。

なお、遺言執行者が代理人に登記申請を委任する場合、遺言執行者の記載は不要です。

添付書類

添付書類の内訳は以下のとおりです。

登記原因証明情報

遺言によって相続人以外の人が不動産の取得者と決められていた場合の登記には、登記原因証明情報として以下の書類が必要です。

(1)遺言者の住民票除票または戸籍の附票

登記簿上の所有者と遺言者が同一人であることを証明するために、遺言者の住民票除票または戸籍の附票を提出します。住民票除票・戸籍の附票のどちらも、本籍が記載されたものを取得しましょう。⇒必要な住民票、必要な戸籍の附票

(2)遺言者の死去の記載のある戸籍謄本

遺言は遺言者の死去のときに効力が生じるため、遺言者が死去したことを証明する戸籍を提出する必要があります。

(3)検認済み自筆証書遺言または公正証書遺言

自筆証書遺言の場合は、登記手続きの前に家庭裁判所で遺言書の検認手続きが必要です。⇒遺言書の検認

対して、公正証書遺言の場合は検認手続きは不要です。

登記済証(または登記識別情報)

相続登記と違い、遺贈による所有権移転登記には遺言者が不動産を取得した際に発行された登記済証(または登記識別情報)が必要です。

登記済証が発行されているか登記識別情報が発行されているかは、遺言者が不動産を取得した時期や管轄法務局によって異なります。おおむね平成18年以降は登記識別情報である可能性が高いです。

印鑑証明書

登記義務者が申請書に押印した印鑑が実印であることを証明するために、各人の印鑑登録証明書を提出します。

この印鑑登録証明書は、登記申請日を基準として3ヶ月の有効期限がありますので、ご注意ください。

住所証明情報

住所証明情報として、不動産を取得する方(受遺者)の住民票または戸籍の附票を提出します。

評価証明情報

評価証明情報として、固定資産評価証明書などを提出します。

固定資産評価証明書を取得する場合の注意点などはこちらをご覧ください。⇒固定資産評価証明書

登記申請日付・管轄法務局

登記申請する日を記入します。郵送する場合は発送日を記載しておけば問題ないでしょう。

法務局の項目には、不動産所在地を管轄する(登記申請書を提出する)法務局の名前を記載します。⇒法務局の管轄を調べる

課税価格・登録免許税

課税価格には、該当年度(その年の4月1日から翌年3月31日まで)の固定資産評価額の合計金額(1,000円未満の端数切り捨て。合計金額が1,000円に満たないときは1,000円。)を記載します。

例えば、不動産2物件の合計金額が15,000,258円の場合、課税価格は1,500万円です。

なお、固定資産税が非課税(＝固定資産評価額が無い)不動産を登記するときは、公衆用道路の場合は「近傍宅地価格」を、その他の非課税の不動産の場合は「類似価格」を、それぞれ認定してもらう作業が発生します。

非課税の不動産の課税価格の計算方法については、こちらをご覧ください。⇒非課税の不動産の課税価格の計算

登録免許税には、上記により算出した課税価格に一定の税率を掛けて算出した金額(100円未満の端数切り捨て。1,000円に満たないときは1,000円。)を記載します。

遺贈による所有権移転登記の税率は【2％】です。

例えば、課税価格が1,500万円のときの登録免許税は、1,500万円×2％＝30万円となります。

なお、時限立法ではありますが、登録免許税の免税が認められる場合があります。詳しくはこちらをご覧ください。⇒相続登記の登録免許税の免税措置

不動産の表示

不動産の表示の項目には、土地であれば「所在・地番・地目・地積」を、一般的な建物であれば「所在・家屋番号・種類・構造・床面積」を、それぞれ登記簿謄本(登記事項証明書)のとおり記載します。⇒登記簿謄本(登記事項証明書)の取得

各不動産の不動産価格は、該当年度の固定資産評価額を記載しましょう。

マンションなどの区分建物の場合は書き方が特殊です。⇒マンションの「不動産の表示」の記載方法

遺言書を提出して行う登記の注意点

登記原因

上記2つの記載例は、それぞれ、「相続させる。」という遺言を元に相続人が取得する場合と、「遺贈する。」という遺言を元に相続人以外の人が取得する場合の申請書です。

しかし、自筆証書遺言の中には、上記記載例に当てはまらない文言で書かれているものもあります。例えば、「相続人〇〇に遺贈する。」や「(相続人でない)●●に相続させる。」などといった文言です。

相続人に対して「遺贈する。」との文言の場合、原則として登記原因も「遺贈」としなければならず、登記申請も受遺者と相続人全員(または遺言執行者)の共同申請によらなければなりません。

相続人以外の人に対して「相続させる。」との文言の場合、登記原因は「遺贈」となります。

このように、遺言書の文言一つで登記申請の構造(単独申請か共同申請か)が大きく変わってしまうため、登記申請の前に必ず法務局との事前相談をすべきでしょう。

登記名義人住所変更(または更正)登記が必要となる場合がある

相続登記を申請する場合、不動産の所有者(登記名義人)の住所と被相続人の住所が相違していても、住民票の除票や戸籍の附票などの住所の繋がりを確認できる書類を併せて提出すれば、登記名義人住所変更(または更正)登記をする必要はありません。⇒住所を繋げる住民票の附票などが廃棄されている場合

対して、遺贈による登記を申請する場合、遺言者の最後の住所と登記簿上の住所が相違している場合は、前提として所有権登記名義人住所変更(または更正)登記が必要となります。

参考(法務局ホームページ)

法務局ホームページにも記載例があります。(外部リンク：登記申請書の様式及び記載例)

併せてご確認いただき、不備の無い申請書を作成しましょう。

登記申請書が作成できたら、次は登記申請の方法について見ていきましょう。

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